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今回は、持ちマンションから注文住宅を建てて住み替えるときに、持ちマンションを売却するか・賃貸に出すかなど、一番いい方法を考えてみました。
この記事では、以下のようなことがわかります。
- 持ちマンションから一戸建てへ住み替える場合:売却 VS 賃貸
- 持ちマンションを売却するタイミング:注文住宅契約前 VS 契約後
- 持ちマンションの残債があっても2重ローンは組めるのか
1.持ちマンションから一戸建てへ住み替える
マンションは売却すべきそれとも賃貸経営?
マンションを購入したものの、子どもが増えて部屋が手狭になったり、少し大型のペットが飼いたくなったり、ガーデニングやちょっとした庭いじりがしたくなったり、一戸建てへの住み替えの理由は人それぞれだと思います。
私も、「子どもに1人1部屋あげたい」「ちょっとした庭でガーデニングなどしたい」という理由からマンションから一戸建てへ住み替えを決めた1人です。
そこで、持ちマンションから一戸建てへ住み替える場合に、マンションをどうするか検討してみたら、売却・賃貸それぞれに以下のメリット・デメリットがありそうです。
売却する場合
メリット:
・売却益がすぐに手に入る
・(住宅ローン残債がある場合)住宅ローンの残債返済に充てられる
デメリット:
・時期によっては100%売却できるかわからない
・(個人に売る場合)売却するために買い主の見学など対応が必要
・(不動産屋に売る場合)個人に売る場合よりも売却益が低い
賃貸に出す場合
メリット:
・場所が良ければ住宅ローン残債の返済額以上の家賃収入が得られる
・自分の給与収入以外の不労収入が見込める
デメリット:
・借り手がつかない場合収入がない
・設備の修繕などの費用がかかる
なお、私の場合は持ちマンションの住宅ローンの残債があり、マンションの売却を前提としなければ新しい融資を受けれなかったため、賃貸に出す選択をすることはできませんでした。
ローン完済したマンションを持っていて、一戸建てへの住み替えを行う人は賃貸経営もよいのかもしれませんね。
2.持ちマンションを売却するタイミング
注文住宅を建てる前 それとも 注文住宅の建築後?
持ちマンションは売却すると決めていても、いつ売却すれば良いかよくわかりませんよね。注文住宅を建てる前に売ってしまうのがいいのか、それとも注文住宅を建てて引っ越した後に売却するのがいいのか。
私なりに考えてみたメリット・デメリットを紹介します。
注文住宅を建てる前に売却する場合
メリット:
・売却益でマンションの住宅ローンを先に返済(完済)できる
・注文住宅の資産計画において、売却益(自分の予算)が先に確定できる
・マンションが本当に売れるか心配しながら注文住宅の家づくりをする必要がない
・万が一天災などでマンションが売れなくなり、注文住宅を建てられなくなるというリスクがない
デメリット:
・マンション売却後から注文住宅引き渡しまでに仮住まいへの引っ越しが発生する
・マンション売却するまで注文住宅の家づくりに集中できない
注文住宅を建てた後に売却する場合
メリット:
・仮住まいに引っ越す必要がないため、引っ越し費用が1回ですむ
・引っ越した後のマンションを買い主に見学してもらうこともできる
デメリット:
・売却益を安易に見込んでしまい、後々資金繰りが苦しくなる
・売却がなかなかできない場合、不動産屋に安く売るしかなくなる
私の場合は、仮住まいに一度引っ越す手間と家族への負担を考慮し、注文住宅を建てた後に売却する予定です。ただ、昨今の新型コロナウイルスによる経済の悪化や注文住宅の建築遅れのニュースを見ると、仮住まいが長引いたかもしれないリスクを回避できたと安心する反面、経済が悪化するとマンション売却益が思ったより見込めないかもしれないという不安で複雑な状況ですが、しばらくは様子見するしかありません。
3.持ちマンションの残債があっても新規の融資が受けられるか
仮住まいへの引っ越しをできるだけしたくなかったので、持ちマンションの残債を考慮しても融資をしてくれる金融機関から住宅ローンを借りる必要がありました。
そこで、私が仮審査をして融資審査が通ったのは以下の2つの金融機関でした。
地方によっては、地元に強い地銀などで2重ローンを組んでくれるところがあるかもしれませんので、詳しくは一条工務店の営業さんと相談されることをお勧めします。
仮審査が通った金融機関
・フラット35(優良住宅ローン)
フラット35は他のローンが審査基準にあまり影響しない(本当か?は不明)、みずほ銀行は持ちマンションを引っ越したらすぐに売却する条件付きということでした。
また、一条工務店の提携ローンもあるそうですが、私の場合のように2重ローンに一時的になる場合は適用金利などを考えるとあまりお得にならないということでした。
持ちマンションから注文住宅への住み替えは売却や引っ越し、家探しなど労力がかかりますが、できないことはないので悩んでいる方の参考になれば幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。